שפיצר או קרן שווה במשכנתא: החזר, ריבית ויתרה — חישוב משווה
ההבדל בין לוח שפיצר ללוח קרן שווה במשכנתא, עם חישוב על מיליון שקל: החזר ראשון ואחרון, סך ריבית, יתרה אחרי חמש שנים, ומתי כל לוח מתאים.
בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע (לפני שינויי ריבית ומדד), ובתחילת הדרך רובו ריבית. בלוח קרן שווה מחזירים כל חודש אותו סכום קרן, ולכן ההחזר מתחיל גבוה ויורד בהדרגה. על הלוואה של 1,000,000 ₪ ל-25 שנה ב-4.5%, קרן שווה חוסכת כ-103,000 ₪ ריבית — אבל ההחזר הראשון גבוה בכ-1,525 ₪. החיסכון לא נובע משיטה "טובה" יותר, אלא מכך שמחזירים קרן מהר יותר. המדריך מראה את החשבון ומתי כל לוח מתאים. הוא חלק מהדוגמה המחושבת להשוואת הצעות.
איך כל לוח עובד
שפיצר. ההחזר מחושב כך שהוא יהיה זהה בכל חודש: החזר = קרן × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). בחודש הראשון רוב ההחזר הולך לריבית, כי היתרה גבוהה. ככל שהיתרה יורדת, חלק הריבית קטן וחלק הקרן גדל.
קרן שווה. הקרן מחולקת שווה בשווה בין כל החודשים: קרן חודשית = סכום ההלוואה ÷ מספר החודשים. מעליה משלמים ריבית על היתרה. בחודש הראשון הריבית מקסימלית, ולכן ההחזר הכי גבוה; בכל חודש הוא יורד קצת.
כמעט כל המשכנתאות בישראל ניתנות בשפיצר, אבל אפשר לבקש קרן שווה בחלק מהמסלולים. שאלו את הבנק במפורש.
החישוב: מיליון שקל, 25 שנה, 4.5%
דוגמה להמחשה, ריבית קבועה לא צמודה:
| שפיצר | קרן שווה | |
|---|---|---|
| החזר בחודש הראשון | כ-5,558 ₪ | כ-7,083 ₪ |
| החזר בחודש האחרון | כ-5,558 ₪ | כ-3,346 ₪ |
| סך ריבית לכל התקופה | כ-667,000 ₪ | כ-564,000 ₪ |
| יתרה אחרי 5 שנים | כ-879,000 ₪ | 800,000 ₪ |
| ההחזר משתווה בחודש | — | בערך החודש ה-123 |
איך יצא 7,083 ₪ בקרן שווה: קרן חודשית 1,000,000 ÷ 300 = 3,333 ₪; ריבית חודש ראשון 1,000,000 × 4.5% ÷ 12 = 3,750 ₪; יחד 7,083 ₪.
ובשפיצר בחודש הראשון: מתוך 5,558 ₪, 3,750 ₪ ריבית ורק כ-1,808 ₪ קרן.
אחרי כעשר שנים ההחזר בקרן שווה יורד מתחת להחזר בשפיצר, ומשם הוא נמוך ממנו עד הסוף.
מאיפה בא החיסכון
הריבית מחושבת תמיד על היתרה. בקרן שווה היתרה יורדת מהר יותר — אחרי חמש שנים היא נמוכה בכ-79,000 ₪ מבשפיצר — ולכן משלמים פחות ריבית. זה אותו אפקט שמתקבל אם לוקחים שפיצר ומחזירים יותר קרן.
השוואה הוגנת יותר: אם אתם יכולים לשלם 7,083 ₪ בחודש, אפשר לקחת שפיצר לתקופה קצרה יותר עם החזר דומה. שפיצר עם החזר של כ-7,083 ₪ על אותו מיליון ב-4.5% ייפרע תוך כ-201 חודשים (כ-16.8 שנים), וסך הריבית יהיה כ-426,000 ₪ בלבד — פחות מבקרן שווה ל-25 שנה. ההבדל: בקרן שווה ההחזר יורד עם הזמן, ובשפיצר הקצר הוא נשאר גבוה עד הסוף.
מתי קרן שווה מתאימה
- ההכנסה גבוהה עכשיו וצפויה לרדת, למשל לקראת פרישה בתוך תקופת ההלוואה.
- רוצים להקטין יתרה מהר, למשל כי מתכננים למכור בעוד כמה שנים ורוצים יותר הון בדירה.
- מסלול פריים: יתרה שיורדת מהר מקטינה את החשיפה לעליית ריבית.
מתי שפיצר מתאים
- יחס ההחזר קרוב לגבול. ההחזר ההתחלתי הגבוה של קרן שווה יכול לחרוג מהיחס שהבנק מאשר. בדוגמה, 7,083 ₪ במקום 5,558 ₪ הם תוספת של כ-27%. ראו יחס החזר מההכנסה.
- ההכנסה צפויה לעלות. החזר קבוע הופך קל יותר עם הזמן.
- רוצים גמישות. אפשר לקחת שפיצר ולהקדים פירעונות כשיש כסף, בעיקר במסלולים שאין בהם עמלת היוון. ואם ההכנסה תעלה, אפשר בהמשך לעבור לתקופה קצרה יותר דרך מחזור.
במסלול צמוד ובמסלול משתנה
בכל לוח, ההחזר במסלול צמוד מוכפל ביחס המדדים, ובמסלול משתנה הוא מחושב מחדש כשהריבית משתנה. כך ש"החזר קבוע" בשפיצר הוא קבוע רק במסלול קל״צ. בקרן שווה במסלול צמוד, הקרן החודשית עצמה מוצמדת, ולכן הירידה בהחזר איטית יותר כשיש אינפלציה.
צעדים מעשיים
- חשבו בשני הלוחות את ההחזר הראשון של כל מסלול במחשבון המשכנתא (לשפיצר) ובחישוב הידני שלמעלה (לקרן שווה).
- בדקו אם ההחזר הראשון בקרן שווה עומד ביחס ההחזר שלכם.
- אם לא — שקלו קרן שווה רק במסלול אחד, למשל בפריים.
- השוו גם מול שפיצר לתקופה קצרה יותר.
- אם אתם מתכננים להקדים פירעונות, בדקו לפני כן את עמלת הפירעון המוקדם.
פירעון חלקי בשפיצר: לקצר תקופה או להקטין החזר
רוב הלווים בשפיצר מקדימים בשלב כלשהו פירעון חלקי — מבונוס, ממענק או מכספי קרן השתלמות. אז הבנק שואל: לקצר את התקופה ולהשאיר את ההחזר, או להשאיר את התקופה ולהקטין את ההחזר? ההבדל בכסף גדול.
דוגמה להמחשה. אותו מיליון ב-4.5% ל-25 שנה. אחרי חמש שנים היתרה כ-878,600 ₪, ונותרו 240 חודשים. הלווים פורעים 100,000 ₪ במסלול שאין בו עמלת היוון.
| אפשרות | החזר חודשי | חודשים שנותרו | ריבית מכאן ועד הסוף |
|---|---|---|---|
| בלי פירעון | כ-5,558 ₪ | 240 | כ-455,000 ₪ |
| פירעון וקיצור תקופה | כ-5,558 ₪ | כ-199 | כ-328,000 ₪ |
| פירעון והקטנת החזר | כ-4,926 ₪ | 240 | כ-404,000 ₪ |
קיצור התקופה חוסך כ-76,000 ₪ ריבית יותר מהקטנת ההחזר, ומסיים את ההלוואה כשלוש שנים וחצי מוקדם יותר. הקטנת ההחזר נותנת כ-632 ₪ בחודש לתקציב, וזה שווה את המחיר רק אם התזרים באמת לחוץ. אם אינכם בטוחים, אפשר לבחור קיצור תקופה, ולשמור את ההחזר הנמוך כאפשרות לעתיד דרך מחזור.
שאלות נפוצות
האם קרן שווה תמיד זולה יותר?
בסך הריבית — כן, באותה תקופה ובאותה ריבית. אבל זה משום שמשלמים יותר בהתחלה. אם אותו כסף היה מושקע או נחסך, ההשוואה משתנה.
האם הבנק חייב לתת קרן שווה?
הבנק אינו חייב להציע את כל סוגי הלוחות בכל מסלול. בקשו זאת מראש ובדקו בהסכם מה נקבע.
מה קורה בפירעון מוקדם חלקי בשפיצר?
בדרך כלל אפשר לבחור אם לקצר את התקופה או להקטין את ההחזר. קיצור התקופה חוסך יותר ריבית; הקטנת ההחזר מגדילה את המרווח בתקציב.
מקורות רשמיים
- בנק ישראל — מידע לציבור על לוחות סילוקין וזכויות הלווה במשכנתא
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — מדד המחירים לצרכן לחישוב ההחזר במסלולים צמודים
