השוואת הצעות משכנתא: דוגמה מחושבת של שני בנקים, שורה אחר שורה
איך משווים שתי הצעות משכנתא עם תמהילים שונים: החזר ראשון, סך תשלומים בתרחישי אינפלציה, מבחן עליית פריים, גמישות בפירעון — ואיך מחליטים.
כדי להשוות שתי הצעות משכנתא עם תמהילים שונים, בודקים ארבעה דברים: ההחזר החודשי הראשון, סך התשלומים לכל התקופה בכמה תרחישי אינפלציה, ההחזר אם הפריים עולה, והגמישות לפרוע או למחזר. בדוגמה שלמטה, הצעה א׳ זולה ב-443 ₪ בחודש בהתחלה, אבל אם האינפלציה תהיה בממוצע מעל כ-1.6% בשנה, היא תעלה יותר לאורך התקופה. הצעה ב׳ יקרה בחודש, זולה יותר באינפלציה סבירה, אבל רגישה יותר לפריים. אין כאן תשובה אוטומטית — יש חשבון שמראה על מה אתם מהמרים. זה המדריך המרכזי לקטגוריה חישובים, דוגמאות וצ׳קליסטים. כל הריביות להמחשה בלבד.
הנתונים
זוג רוכש דירה יחידה ומבקש 1,200,000 ₪ ל-25 שנה. הם קיבלו שתי הצעות. בשתיהן נניח פריים של 6.0% (ריבית בנק ישראל של 4.5% ועוד 1.5) — הנחה לצורך החשבון, לא ריבית השוק (נכון לאוקטובר 2026 ריבית בנק ישראל היא 3.25% והפריים 4.75%).
| הצעה א׳ | הצעה ב׳ | |
|---|---|---|
| פריים | 400,000 ₪, פריים פחות 0.5 = 5.5% | 600,000 ₪, פריים פחות 0.6 = 5.4% |
| קבועה לא צמודה | 400,000 ₪, 4.9% | 600,000 ₪, 5.05% |
| קבועה צמודה | 400,000 ₪, 3.3% | — |
| תקופה | 25 שנה בכל המסלולים | 25 שנה בכל המסלולים |
כבר כאן רואים שההצעות אינן דומות: בהצעה א׳ שליש צמוד למדד, ובהצעה ב׳ חצי בפריים. השוואה של "ריבית ממוצעת" ביניהן חסרת משמעות.
שלב 1: ההחזר החודשי הראשון
חישוב לפי לוח שפיצר, לכל מסלול בנפרד:
- הצעה א׳: פריים 2,456 + קל״צ 2,315 + צמודה 1,960 = כ-6,731 ₪
- הצעה ב׳: פריים 3,649 + קל״צ 3,525 = כ-7,174 ₪
הצעה א׳ זולה ב-443 ₪ בחודש. רוב האנשים יעצרו כאן. זו טעות. אפשר לבדוק כל שורה במחשבון המשכנתא.
שלב 2: סך התשלומים לפי אינפלציה
בהצעה ב׳ אין הצמדה, ולכן אם הפריים לא משתנה, סך התשלומים ידוע: כ-1,058,000 ₪ בקל״צ וכ-1,095,000 ₪ בפריים, יחד כ-2,152,000 ₪.
בהצעה א׳ סך התשלומים תלוי במדד, כי המסלול הצמוד גדל איתו:
| אינפלציה ממוצעת בשנה | סך תשלומים — הצעה א׳ | הפרש מול הצעה ב׳ |
|---|---|---|
| 0% | כ-2,019,000 ₪ | א׳ זולה בכ-133,000 ₪ |
| 1.0% | כ-2,099,000 ₪ | א׳ זולה בכ-53,000 ₪ |
| 1.5% | כ-2,144,000 ₪ | א׳ זולה בכ-8,000 ₪ |
| 2.0% | כ-2,193,000 ₪ | א׳ יקרה בכ-41,000 ₪ |
| 2.5% | כ-2,246,000 ₪ | א׳ יקרה בכ-93,000 ₪ |
| 3.0% | כ-2,303,000 ₪ | א׳ יקרה בכ-151,000 ₪ |
נקודת האיזון היא כ-1.6% אינפלציה ממוצעת בשנה. השאלה היא אם אתם מאמינים שהאינפלציה בישראל ב-25 השנים הקרובות תהיה נמוכה מזה. יעד האינפלציה של בנק ישראל הוא טווח של 1% עד 3%, ולכן ההימור בהצעה א׳ אינו מובן מאליו. הסבר על המנגנון במשכנתא צמודה למדד.
שלב 3: מבחן עליית פריים
נניח שבנק ישראל מעלה את הריבית ב-2 נקודות אחוז, והפריים עולה ל-8.0%:
| החזר לפני | החזר אחרי | תוספת חודשית | |
|---|---|---|---|
| הצעה א׳ — מסלול פריים | 2,456 ₪ | 2,956 ₪ | כ-500 ₪ |
| הצעה ב׳ — מסלול פריים | 3,649 ₪ | 4,395 ₪ | כ-746 ₪ |
(החישוב מניח שהעלייה קורית מיד, על כל היתרה וכל התקופה. בפועל ההחזר מחושב מחדש על היתרה שנותרה.)
ההחזר הכולל בהצעה ב׳ יעלה ל-כ-7,920 ₪, ובהצעה א׳ ל-כ-7,231 ₪. אם ההכנסה הפנויה של הזוג היא 20,000 ₪, הצעה ב׳ תגיע ליחס החזר של כ-40%, והצעה א׳ לכ-36%. ראו מקרה עליית הפריים.
שלב 4: גמישות ופירעון מוקדם
- הצעה ב׳: חצי מההלוואה בפריים — אפשר לפרוע אותו בכל עת בלי עמלת היוון. אם הזוג מצפה לירושה, לבונוס או למכירת נכס, זה יתרון.
- הצעה א׳: שני שלישים בקבועה. פירעון מוקדם של המסלולים האלה עלול לכלול עמלת היוון, ואם המדד עלה, היתרה במסלול הצמוד תהיה גבוהה מהצפוי.
פירוט בעמלת פירעון מוקדם. אם תרצו לשנות את התמהיל בעתיד, ראו חישוב מחזור משכנתא.
ההחלטה
| אם אתם... | נוטים ל |
|---|---|
| צריכים החזר התחלתי נמוך, וההכנסה צפויה לעלות | הצעה א׳ |
| רוצים לדעת את סך העלות בלי תלות במדד | הצעה ב׳ |
| רגישים לעלייה בהחזר בגלל ריבית | הצעה א׳, או ב׳ עם פחות פריים |
| מתכננים פירעון מוקדם | הצעה ב׳ |
ויש אפשרות שלישית: לבקש מבנק ב׳ לתמחר תמהיל עם שליש פריים, שליש קל״צ ושליש משתנה לא צמודה, ולקבל את היציבות של א׳ בלי ההצמדה. ההשוואה הטובה ביותר מסתיימת לעיתים קרובות בבקשה להצעה שלישית.
מה עוד להוסיף להשוואה
- לוח סילוקין: האם לבחור שפיצר או קרן שווה — ראו שפיצר מול קרן שווה.
- ביטוחים: הפרש בפרמיה החודשית מצטבר — ראו ביטוח חיים וביטוח מבנה.
- דירה מקבלן: משיכת ההלוואה בשלבים משנה את החשבון — ראו משכנתא לדירה מקבלן.
- לפני החתימה: עברו על צ׳קליסט החתימה.
שלב 5: עמלות וביטוחים באותה טבלה
נוסיף לדוגמה את העלויות שאינן ריבית. נניח שבבנק א׳ דמי פתיחת התיק 3,000 ₪ ובבנק ב׳ 1,500 ₪, ושהביטוח שהבנקים מציעים זהה, אבל הזוג מצא ביטוח חיים חיצוני זול ב-40 ₪ בחודש.
- הפרש דמי פתיחת התיק: 1,500 ₪ לטובת ב׳ — זניח לעומת הפרשי הריבית, אבל קל להשיג עליו הנחה.
- ביטוח חיצוני: 40 × 12 × 25 = 12,000 ₪ לאורך התקופה, בכל אחד מהבנקים.
המסקנה: את העמלות החד-פעמיות כדאי להכניס לטבלה כדי לא לשכוח אותן, אבל ההחלטה הגדולה היא התמהיל. הביטוח הוא חיסכון נפרד, שזמין בכל בנק שתבחרו.
שאלות נפוצות
למה לא להשוות לפי ריבית ממוצעת?
כי ריבית ממוצעת מחברת מסלול צמוד ומסלול לא צמוד כאילו הם אותו דבר. 3.3% צמוד ו-4.9% לא צמוד אינם ניתנים לחיבור פשוט.
איזו אינפלציה להניח?
הריצו לפחות שלושה תרחישים: נמוך, אמצעי וגבוה. בנק ישראל מפרסם ציפיות אינפלציה הנגזרות משוק האג״ח, ויעד האינפלציה שלו הוא 1% עד 3%.
האם כדאי לבחור את ההצעה עם ההחזר הנמוך כדי להיכנס ביחס ההחזר?
רק אם בדקתם שאתם עומדים גם בהחזר העתידי שלה. החזר נמוך היום שנובע מהצמדה עולה עם השנים.
מקורות רשמיים
- בנק ישראל — ריבית בנק ישראל, יעד האינפלציה, ציפיות האינפלציה וממוצעי ריביות המשכנתא
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — מדד המחירים לצרכן בפועל לאורך השנים
