מצפן משכנתא

השוואת מסלולי משכנתא

איך עובד כל מסלול, למי הוא מתאים ועל מה צריך להיזהר — כדי לבנות תמהיל ולא לבחור לפי ריבית אחת.

הטבלה משווה בין סוגי המסלולים הנפוצים במשכנתאות בישראל, ולא בין בנקים. כמעט כל משכנתא היא תמהיל של שניים-שלושה מסלולים, ולפי הוראה 329 לפחות שליש מההלוואה צריך להיות בריבית קבועה. קראו כל שורה לפי שתי שאלות: מה קורה להחזר החודשי אם הריבית או המדד עולים, ומה יעלה לכם לפרוע את המסלול לפני הזמן. פירוט עם חישובים במדריך למסלולי משכנתא.

בחרו כותרת עמודה כדי למיין.

מסלולאיך זה עובדמתאים לשימו לב
פרייםריבית משתנה: ריבית בנק ישראל + 1.5%, ועליה מרווח (הנחה או תוספת) קבוע לכל התקופה. לא צמוד למדד.גמישות: אפשר לפרוע בכל עת בלי עמלת היוון. מתאים למי שמתכנן פירעון מוקדם או מחזור.ההחזר משתנה עם כל החלטת ריבית של בנק ישראל. מותר עד שני שלישים מההלוואה במשתנה.
קבועה לא צמודה (קל״צ)ריבית קבועה לכל התקופה, ללא הצמדה למדד. ההחזר בשקלים ידוע מראש עד הסוף.ודאות מלאה בהחזר. חלק יציב בתמהיל, במיוחד כשההכנסה קרובה לגבול.בדרך כלל ריבית התחלתית גבוהה ממסלולים אחרים. פירעון מוקדם עלול לכלול עמלת היוון.
קבועה צמודה (ק״צ)ריבית קבועה, אבל הקרן וההחזר צמודים למדד המחירים לצרכן ועולים עם האינפלציה.מי שמעדיף ריבית נקובה נמוכה יותר ומוכן לשאת סיכון אינפלציה. לעיתים לתקופות ארוכות.היתרה יכולה לגדול בשנים הראשונות. עמלת היוון בפירעון מוקדם, ולעיתים גם רכיב הצמדה.
משתנה כל 5 שנים לא צמודההריבית קבועה לחמש שנים ומתעדכנת לפי עוגן (תשואת אג״ח ממשלתיות) בכל נקודת שינוי. לא צמוד.מי שרוצה יציבות לטווח בינוני ונקודות יציאה בלי עמלה כל חמש שנים.בנקודת השינוי ההחזר יכול לעלות משמעותית. נחשב רכיב משתנה לצורך מגבלת השני-שלישים.
משתנה כל 5 שנים צמודהכמו המסלול הקודם, אבל הקרן צמודה למדד. העוגן מבוסס על תשואות צמודות.ריבית נקובה נמוכה יחסית עם נקודות יציאה.שני סיכונים יחד: מדד וריבית. כדאי לבדוק תרחיש של שניהם עולים.
משתנה בתדירות אחרת (שנה, שנתיים, 2.5 שנים)הריבית מתעדכנת בתדירות גבוהה יותר לפי עוגן שהבנק מגדיר בהסכם.מי שמתכנן למכור או לפרוע בטווח קצר.חשיפה גבוהה לשינויי ריבית. בדקו בדיוק מה העוגן ומתי מתעדכנים.
צמוד מט״חההלוואה צמודה לשער מטבע חוץ (דולר או אירו) והריבית לפי ריבית במטבע הזה.מי שהכנסתו במטבע זר, ומבין את סיכון השער.שינוי בשער החליפין משנה גם את היתרה וגם את ההחזר. לא מתאים לרוב משקי הבית שמרוויחים בשקלים.
בלון או בולטבבלון הריבית מצטברת ונפרעת עם הקרן בסוף; בבולט משלמים ריבית בלבד והקרן בסוף התקופה.מימון זמני: דירה שתימכר, כספים שצפויים להגיע, הלוואת גישור.סכום גדול לפירעון בסוף. בבלון הריבית מחושבת על ריבית — העלות הכוללת גבוהה. בנק ישראל מגביל שימוש במסלולים אלה.

איך להשתמש בטבלה. אין מסלול שהוא "הכי טוב". התמהיל הנכון תלוי בהכנסה, בעודף שנשאר בכל חודש, בתוכניות למכור או לפרוע ובעמידות שלכם לעלייה בהחזר. השוו כל מסלול מול אותו מסלול באותה תקופה בהצעות של בנקים שונים.

מקורות לבדיקה. הכללים על חלק הריבית הקבועה, שיעור המימון ויחס ההחזר מופיעים בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 באתר בנק ישראל. שם מתפרסמים גם ריבית בנק ישראל וממוצעי הריביות על משכנתאות לפי מסלול. מדד המחירים לצרכן מתפרסם בהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הכללים משתנים מעת לעת — בדקו את הנוסח העדכני לפני החלטה.