מקורות רשמיים למשכנתא: איפה בודקים ריביות, מדדים, הוראות וזכויות

את רוב המידע שצריך כדי להשוות משכנתאות אפשר לבדוק בעצמכם במקורות רשמיים, בלי לסמוך על פרסומות: בנק ישראל (ריבית, ממוצעי ריביות משכנתא, הוראות הפיקוח, תלונות ונתוני אשראי), הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה), רשות המסים (מס רכישה), רשם המקרקעין (נסח טאבו ורישום משכנתא), משרד הבינוי והשיכון (זכאות ותוכניות דיור) ומאגר החקיקה (נוסח החוקים והצווים). המדריך ממפה מה בודקים בכל מקור ומתי. הוא חלק מהמדריך המרכזי לטעויות נפוצות.

המפה בקצרה

בנק ישראל

ריבית בנק ישראל. הפריים הוא הריבית הזו ועוד 1.5 נקודות. בנק ישראל מפרסם מראש את לוח החלטות הריבית לשנה, ואת ההחלטות עצמן עם הנימוקים. שימו לב להחלטה הקרובה כשאתם קובעים מועד לחתימה או למחזור.

ממוצעי ריביות המשכנתא. בנק ישראל מפרסם ממוצעים של הריביות שניתנו בפועל, לפי מסלול ולפי תקופה. השוו את האישור העקרוני שלכם לממוצע: אם הריבית שלכם גבוהה ממנו בצורה ניכרת, שאלו למה. זכרו שהממוצע כולל לווים עם פרופילים שונים, ולכן הוא אמת מידה ולא מחיר.

הוראות הפיקוח. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת את המגבלות — שיעור מימון, יחס החזר, חלק קבוע וחלק משתנה. הוראות נוספות עוסקות בגילוי, בתמהילים אחידים ובהליך מתן ההלוואה. הנוסח העדכני נמצא באתר.

הריבית הממוצעת לחישוב עמלת היוון. מתפרסמת באתר, ומשמשת לחישוב עמלת הפירעון המוקדם במסלולים קבועים. ראו עמלת פירעון מוקדם.

תלונות. היחידה לפניות הציבור בפיקוח על הבנקים — ראו תלונה נגד בנק.

מאגר נתוני האשראי

לפי חוק נתוני אשראי, התשע״ו-2016, בנק ישראל מנהל מאגר שמרכז נתונים על הלוואות ועל עמידה בתשלומים. בנקים שבודקים בקשה למשכנתא נעזרים בנתונים מהמאגר, דרך לשכות אשראי. כל אדם רשאי לקבל את הנתונים שלו; הדרך לבקש אותם מפורטת באתר בנק ישראל.

למה לבדוק מראש: טעות בנתונים — הלוואה שנסגרה ועדיין מופיעה, פיגור שהוסדר — יכולה להשפיע על ההצעה שתקבלו. תיקון לוקח זמן, ולכן בדקו חודשים לפני הבקשה, לא בשבוע של החתימה.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

• מדד המחירים לצרכן מתפרסם פעם בחודש, ומשמש להצמדה במסלולים הצמודים. ראו משכנתא צמודה למדד.
• מדד תשומות הבנייה למגורים משמש להצמדה של מחיר דירה מקבלן.
• מדד מחירי הדירות עוזר להבין מגמה, אבל אינו שמאות של דירה מסוימת.

רשות המסים

סימולטור מס רכישה מחשב את המס לפי מחיר הדירה, סוג הרוכש ותאריך העסקה. המדרגות ושיעורי המס משתנים, ובשנים האחרונות היו בהם גם הקפאות ושינויים זמניים — חשבו לפי הנתונים העדכניים בסימולטור ולא לפי טבלה ישנה. ההגדרה של "דירה יחידה" לעניין מס אינה זהה להגדרה של הבנק לעניין שיעור מימון.

רשם המקרקעין (טאבו)

נסח טאבו מראה מי הבעלים, אילו משכנתאות ושעבודים רשומים, ואילו הערות אזהרה יש על הדירה. אפשר להזמין נסח באופן מקוון בתשלום אגרה. בדירה שאינה רשומה בטאבו — למשל בפרויקט חדש או בנכס של רשות מקרקעי ישראל — הזכויות מתועדות אצל חברה משכנת או ברמ״י, והשעבוד נרשם בהתאם.

אחרי הרישום: בדקו שהמשכנתא החדשה רשומה כראוי, ושמשכנתא קודמת של המוכר נמחקה.

משרד הבינוי והשיכון

מי שעומד בתנאים יכול לקבל תעודת זכאות להלוואה בתנאים מיוחדים, וכן להשתתף בתוכניות דיור בהנחה. התנאים והסכומים נקבעים לפי כללי המשרד ומשתנים. אם אתם זכאים, הנפיקו את התעודה לפני הפנייה לבנקים והציגו אותה בכל בנק.

מאגר החקיקה

החוקים הרלוונטיים — חוק הבנקאות (שירות ללקוח), חוק הלוואות לדיור, חוק המכר (דירות), חוק נתוני אשראי, חוק ההוצאה לפועל, וצו הבנקאות על עמלת פירעון מוקדם — זמינים במאגר החקיקה הלאומי באתר הכנסת. כשמישהו אומר לכם "החוק קובע", בקשו את הסעיף ובדקו אותו.

איך להשתמש במקורות בלי ללכת לאיבוד

1. לפני הפנייה לבנקים: נתוני אשראי, סימולטור מס רכישה, תעודת זכאות.
2. כשמגיעים אישורים עקרוניים: ממוצעי ריביות המשכנתא והחלטת הריבית הקרובה.
3. לפני החתימה: נסח טאבו, נוסח הוראה 329 העדכני.
4. במהלך ההלוואה: מדד המחירים, הריבית הממוצעת לעמלת היוון, ותלונות אם צריך.

את כל השלבים מרכז גם הצ׳קליסט.

שאלות נפוצות

האם ממוצעי הריביות של בנק ישראל מתעדכנים בזמן אמת?

לא. הם מתפרסמים בפיגור מסוים ומשקפים הלוואות שכבר ניתנו. השתמשו בהם כמדד כללי.

האם אתרי השוואה מסחריים הם מקור רשמי?

לא. הם יכולים לעזור, אבל בדקו את הנתונים מול המקור הרשמי, ושימו לב אם האתר מקבל עמלה מגורם כלשהו.

איפה רואים את ההיסטוריה של ריבית בנק ישראל?

באתר בנק ישראל מתפרסמת סדרה היסטורית של הריבית. היא שימושית להבנת התנודתיות בפריים — ראו כשהפריים עולה.

מקורות רשמיים

• בנק ישראל — ריבית, ממוצעי ריביות משכנתא, הוראות הפיקוח, נתוני אשראי ותלונות
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה — מדד המחירים לצרכן, מדד תשומות הבנייה ומדד מחירי הדירות
• פורטל השירותים הממשלתי — רשות המסים, רשם המקרקעין, משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל
• אתר הכנסת — מאגר החקיקה הלאומי