הון עצמי למשכנתא ושיעור מימון: 75%, 70% ו-50% — איך זה מחושב
כמה הון עצמי צריך למשכנתא בישראל לפי סוג הרוכש, למה שווי השמאי קובע ולא מחיר העסקה, איך שיעור המימון משפיע על הריבית ומה עושים כשחסר.
לפי הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים, רוכשי דירה יחידה יכולים לקבל משכנתא של עד 75% משווי הדירה, משפרי דיור עד 70%, ורוכשי דירה נוספת עד 50%. השווי שלפיו מחשבים הוא הנמוך מבין מחיר העסקה לבין הערכת השמאי של הבנק. כלומר, לדירה יחידה צריך לפחות 25% הון עצמי — ומעליו עוד מזומן לעלויות הנלוות. המדריך מסביר איך מחשבים, מה קורה כשהשמאי מעריך נמוך, ואיך שיעור המימון משפיע גם על המחיר. הוא חלק מהמדריך המרכזי להשוואת משכנתאות.
שלוש קטגוריות של רוכשים
| סוג רוכש | שיעור מימון מרבי | הון עצמי מינימלי | הערות |
|---|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% | למי שאין בבעלותו דירה נוספת |
| משפר דיור | 70% | 30% | מי שיש לו דירה ומתחייב למכור אותה, לפי התנאים של הבנק |
| דירה נוספת (משקיעים) | 50% | 50% | גם כשמדובר בדירה שנייה לשימוש עצמי |
| משכנתא לכל מטרה | 50% (עד 70% כשהחלק שמעל 50% אינו עולה על 200,000 ₪) | — | הלוואה בשעבוד דירה קיימת, לא לרכישה |
ההגדרה של "דירה יחידה" לצורך שיעור המימון בבנק אינה זהה בהכרח להגדרה לצורך מס רכישה ברשות המסים. ייתכן שתיחשבו "דירה יחידה" לעניין אחד ולא לשני, ולכן בדקו את שניהם בנפרד.
הדוגמאות: כמה צריך להביא
כל הסכומים להמחשה. את החישוב לדירה שלכם אפשר לעשות במחשבון ההון העצמי.
רוכשים של דירה יחידה, דירה ב-2,200,000 ₪. 2,200,000 × 25% = 550,000 ₪ הון עצמי מינימלי, והמשכנתא המרבית 1,650,000 ₪.
משפרי דיור, דירה ב-3,000,000 ₪. 3,000,000 × 30% = 900,000 ₪. ההון העצמי מגיע לעיתים קרובות ממכירת הדירה הקיימת, אבל המכירה לא תמיד מסתיימת לפני הרכישה. במקרה כזה משתמשים בהלוואת גישור או במסלול בולט זמני, שנפרעים כשכספי המכירה מגיעים.
רוכשים של דירה נוספת, דירה ב-1,800,000 ₪. 1,800,000 × 50% = 900,000 ₪ הון עצמי, ומשכנתא של עד 900,000 ₪.
כשהשמאי מעריך נמוך מהמחיר
הבנק שולח שמאי מטעמו להעריך את הדירה. אם ההערכה נמוכה ממחיר העסקה, שיעור המימון מחושב לפי ההערכה.
נחזור לדירה ב-2,200,000 ₪. השמאי מעריך אותה ב-2,100,000 ₪:
- משכנתא מרבית: 2,100,000 × 75% = 1,575,000 ₪
- לעומת התכנון: 1,650,000 − 1,575,000 = 75,000 ₪ חסרים
- המחיר לא השתנה, ולכן ההון העצמי הנדרש עולה מ-550,000 ל-625,000 ₪
זה אחד המקרים הנפוצים שבהם רוכשים מגלים חוסר במזומן אחרי שכבר חתמו על חוזה. כדאי לבקש את הערכת השמאי לפני החתימה על חוזה הרכישה, או לפחות להשאיר מרווח. אם ההערכה נראית לא סבירה, אפשר לבקש מהבנק בדיקה חוזרת או להציג נתוני עסקאות דומות.
איך שיעור המימון משפיע על הריבית
שיעור המימון לא רק מגביל את הסכום — הוא משפיע גם על התמחור. הלוואה שמממנת חלק גדול מהדירה מסוכנת יותר לבנק, ודורשת ממנו יותר הון. לכן בנקים רבים מתמחרים לפי מדרגות של שיעור מימון, והמרווח בהלוואה עם מימון גבוה נוטה להיות גבוה יותר.
המשמעות המעשית: אם אתם קרובים לגבול של מדרגה, ייתכן ששווה להוסיף מעט הון עצמי כדי לרדת מתחת לה. שאלו את הבנק במפורש אם ההצעה שלכם תשתנה בשיעור מימון נמוך יותר, ובכמה.
מה נחשב הון עצמי, ומה לא
נחשב בדרך כלל: חסכונות בחשבון, פיקדונות, קופות גמל וקרנות השתלמות נזילות שמשכתם, מתנה מההורים, כספים ממכירת דירה.
דורש בדיקה: הלוואה חוץ-בנקאית או הלוואה אישית שמשמשת כהון עצמי. היא לא מגדילה את ההון שלכם — היא מוסיפה התחייבות, והבנק יחשב את ההחזר שלה ביחס ההחזר. הלוואה כזו מעלה את הסיכון ואת העלות הכוללת.
מתנה מהורים: הבנק עשוי לבקש מכתב שהכסף ניתן כמתנה ולא כהלוואה שצריך להחזיר, כי הלוואה כזו משנה את יכולת ההחזר.
העלויות שמעל ההון העצמי
25% הם המינימום שהבנק דורש מכם במחיר הדירה. בנוסף צריך מזומן ל:
- מס רכישה, אם חל עליכם
- שכר טרחת עורך דין, תיווך ושמאי
- דמי פתיחת תיק ואגרות רישום
- ברכישה מקבלן, לעיתים הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה
- הובלה, שיפוץ וריהוט — שאינם ממומנים במשכנתא
פירוט עם סכומים להמחשה בעלויות נלוות במשכנתא. שיעור מימון מותר גם אינו מבטיח אישור: הסכום מוגבל גם ביחס ההחזר מההכנסה.
משפרי דיור: הלוואת גישור בחישוב
משפרי דיור קונים לעיתים לפני שמכרו. נניח שהם צריכים 900,000 ₪ הון עצמי לדירה החדשה, והכסף יגיע ממכירת הדירה הקיימת בעוד כתשעה חודשים. הבנק מציע הלוואת גישור בבולט: ריבית בלבד כל חודש, והקרן נפרעת מכספי המכירה.
חישוב להמחשה, בריבית של 6%: 900,000 × 6% ÷ 12 = 4,500 ₪ בחודש, ובתשעה חודשים כ-40,500 ₪ — בנוסף להחזר המשכנתא החדשה ולהחזר על הדירה הישנה, אם יש בה משכנתא. אם המכירה מתעכבת לשנה וחצי, העלות מכפילה את עצמה.
לפני שלוקחים גישור, בדקו שהחזרים כפולים כאלה עוברים את יחס ההחזר, וקבעו מחיר מכירה ריאלי.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקבל יותר מ-75% מימון לדירה ראשונה?
במשכנתא בנקאית רגילה, לפי הוראה 329, לא. מבצעי מימון של קבלנים ותוכניות ממשלתיות פועלים לפי כללים משלהם; בדקו אותם בנפרד ובזהירות.
האם שווי השמאי משפיע גם בדירה מקבלן?
כן. גם בדירה חדשה הבנק מעריך את השווי, ושיעור המימון מחושב לפי הנמוך מבין המחיר להערכה.
האם רישום הדירה על שם בן זוג אחד משנה את שיעור המימון?
הבנק בודק את מצב הבעלות של כל הלווים. אם לאחד מבני הזוג יש דירה, ייתכן שתיחשבו כמשפרי דיור או כרוכשי דירה נוספת. בררו מראש עם הבנק ועם עורך הדין.
מה זה משכנתא לכל מטרה?
הלוואה בשעבוד דירה שכבר בבעלותכם, לשימוש חופשי. המימון בה מוגבל ל-50% משווי הדירה, ומאז דצמבר 2025 אפשר להגיע עד 70% כשהסכום שמעל 50% אינו עולה על 200,000 ₪ (ובכפוף ליחס ההחזר), והריבית שלה בדרך כלל גבוהה ממשכנתא לרכישה.
מקורות רשמיים
- בנק ישראל — הוראת ניהול בנקאי תקין 329 בנוסחה העדכני
- פורטל השירותים הממשלתי — מס רכישה ברשות המסים ותוכניות דיור של משרד הבינוי והשיכון
